La modificació de l’aforament i la repercussió en el lloguer
El 22 d’octubre de 2020 va entrar en vigor el Decret llei 34/2020 de mesures urgents de suport a l’activitat econòmica desenvolupada en locals de negoci arrendats, aprovada el Govern de la Generalitat de Catalunya.
A conseqüència de la segona onada de la pandèmia i les noves mesures que es van implementar a causa de l’augment de casos detectats de la COVID-19, el sector de la restauració i bars es va veure altament afectat i moltes empreses es van quedar al límit del tancament, sino és que van tancar. Són tres els costos principals que les empreses han d’abordar: el manteniment del local, els costos laborals i la gestió del gènere. És per això que, essent el manteniment del local el major dels problemes i el més dolorós, el Govern de la Generalitat va incloure el principi de rebus sic stantibus.
Aquesta nova mesura concedia, als titulars dels negocis en què es desenvolupin activitats comercials o industrials tancats o amb ús limitat a causa de les mesures contra la COVID-19, la facultat d’iniciar negociacions amb els propietaris dels immobles per arribar, sempre que sigui de mutu acord, a una reducció de l’import de lloguer dels locals.
Qui pot demanar la sol·licitud de modificació de les condicions del contracte?
Aquesta norma estableix que podran sol·licitar aquesta modificació els empresaris que, a causa de les mesures decretades per l’autoritat competent, vegin suspès el desenvolupament de la seva activitat o la restricció de l’aprofitament material de béns immobles arrendats per a la realització d’activitats econòmiques i industrials.
Aquesta norma s’estableix sempre que els contractes subscrits siguin a partir de l’1 de gener de 1995.
A qui s’ha de sol·licitar i per quin canal?
La part arrendatària (empresari) podrà requerir a la part arrendadora (propietari), per burofax o d’una altra manera acreditada, una modificació raonable i equitativa de les condicions contractuals.
Quines regles són aplicables davant la falta d’acord entre les parts?
És important destacar que serà a partir de la data que l’arrendador rebi la sol·licitud el moment en el qual se li prohibeix emetre la factura per la renda mensual corresponent (s’haurà d’esperar al transcurs del termini d’un mes per negociar o al fet que s’arribi a un acord abans d’aquest termini).
En cas que les parts no arribin a un acord per mitjà de negociació o mediació en el termini d’un mes a comptar des del requeriment, s’aplicaran les següents regles:
- En cas de suspensió de l’activitat decretat per part de les autoritats competents i que es veu afectada en el local arrendat, hi haurà una reducció de la renda i altres quantitats degudes en un 50% mentre duri la mesura de suspensió.
- En cas de restricció parcial de l’aprofitament material de l’immoble arrendat decretada per part de les autoritats competents i que es veu afectada pel local arrendat, hi haurà una reducció de la renda i altres quantitats degudes en una proporció igual a la meitat de la pèrdua d’aprofitament de l’immoble. Aquesta proporció es mesurarà objectivament per la reducció de l’aforament o d’horaris o per altres limitacions imposades per la normativa.
Quan es va passar del tancament total (s’aplicava una reducció de la renda al 50%) a l´ús del 30% de l’aforament, es va passar a pagar un 65% de la renda.
Ara es donen unes noves circumstàncies, arrel de l’Auto del TSJC del passat dijous 20 de maig, que eleva l’aforament interior de la restauració, del 30% al 50%, fet que ha quedat consolidat amb la RESOLUCIÓ SLT/1561/2021, de 20 de maig, per la qual es dona publicitat a la Interlocutòria de 20 de maig de 2020, dictada per la Sala Contenciosa Administrativa del Tribunal Superior de Justícia de Catalunya (Secció Tercera – Sala de Discòrdia) en el recurs contenciós administratiu núm. 204/2021 (recurs de Sala 1656/2021), interposat pel Gremi de Restauració de Barcelona. I la RESOLUCIÓ SLT/1587/2021, de 21 de maig, per la qual es prorroguen i es modifiquen les mesures en matèria de salut pública per a la contenció del brot epidèmic de la pandèmia de COVID-19 al territori de Catalunya.
Per tant, entenem que la renda del mes de maig s’hauria de dividir en dos trams: Tram A, del 1/5 al 19/5; i Tram B, del 20/5 al 31/5, donat que en el primer dels casos, l’aforament interior era del 30%, i en el segon, del 50%.
Per tant, des del 20 de maig de 2021, s’haurà de pagar el 75% de la renda mensual.
Recordem que en el supòsit que en el local arrendat es duguin a terme serveis d’enviament a domicili o de recollida en l’establiment no impedeix l’aplicació de la reducció de la renda i altres quantitats degudes que correspongui segons els casos nomenats anteriorment en els punts 1 a 3..
En el supòsit que la suspensió de l’activitat s’allargui més de tres mesos en el transcurs d’un any a contar de l’entrada en vigor d’aquesta normativa, la part arrendatària (empresari) podrà optar a desistir del contracte sense penalització a partir del moment en què es produeixi aquesta circumstància, mentre es mantingui i fins tres mesos després del cessament complet de les mesures, sempre que ho notifiqui de manera acreditada a la part arrendadora amb un mes d’antelació.
